石家庄楼市真正的分化开始了!

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最近的市场很魔幻。

同样是在城南:

一个纯刚需盘,靠着远低于同区域其他项目的价格,卖火了。

一个纯改善盘,在不少人觉得它定价偏高的同时,也卖火了。

背后的逻辑是什么?

分化。

对于改善需求来讲,更追求地段和产品、品牌的均好性,在此基础上再考虑价格。但对于刚需来讲,价格便宜就是硬道理,而地段和产品、品牌退居其次。

这样我们就可以理解:为什么二环以内有些项目虽然价格便宜,但是卖得并不好;同样在2.5环以外,有的项目虽然产品做得好,但是价格缺乏优势,也很难成为红盘。

原因就是:上错花轿嫁错郎。

改善看不上,刚需买不起。

[壹]

最近,经常有人问猛哥:城南同福城低开,会不会推倒房价的多米诺骨牌,引发周边房企跟风降价呢?

确实,同样是在城南,有的楼盘均价达到两万左右,有的楼盘一万五六,像同福城才一万一二。不同项目的价差,竟然达到七八千之多。

如此大的价差合理吗?它会带动整个市场杀跌吗?

猛聊购房群有位大神做了个形象的比喻:有实力买奔驰的客户,绝对不会因为五菱宏光降价了而转身去买五菱宏光的。

客观地说,同福城是近3年来城南2-3环入市价格最低的楼盘,没有之一。它的购房群体几乎都是首次置业,地缘性客户占比较高。

再者就是栾城区以及主城外溢的刚需。它的低总价,加上三环以内的地段优势,对这部分客户产生了很强的吸附力。

因此,同福城的低开主要影响的是2.5环及3环以外包括装备制造基地、栾城城区的刚需盘。对于2.5环以内的改善盘,影响微乎其微。

在同福城之后,城南某一线房企项目也迎来首开,同样实现了非常不错的去化率。

说到价差大的问题,其中既有拿地成本的差异,也有现金流的需求,还有对品牌、品质等因素的综合考量。

试想一下,如果这个项目卖到一万三四,还会成就现象级热销吗?

[贰]

无独有偶,近期城北也出现了和同福城类似的项目。

面对周边竞品的强势竞争,项目自身又缺乏品牌和产品优势,一直去化艰难。因此不再遮遮掩掩推特价房,而是直接祭出降价这一大杀器。

不断有网友咨询,类似的低价项目有投资价值吗?

首先,在房住不炒下,我们应该放弃“炒房致富”的路径依赖。自住+投资,才是更切合实际的买房法则。

有人会说:自住就是自住,投资就是投资。既要自住,又要兼顾投资,这样的想法太过于理想了吧!

从房地产市场发展来看,未来很难再出现短期暴涨的现象。未来房产的溢价,是对高品质住宅的长期持有。

剥离了纯投资属性,你不会贸然去买证件不全的房子,不会再买老破小去博拆迁,也不会去对赌一个区域的发展周期。

当房子需要时间来浸润价值时,二手房是检验房产溢价率的金标准。

仅是入手便宜,并不意味着投资价值一定高。有的房子现在便宜,但是未来进入二手房市场后仍然便宜;有的房子现在贵,但是成为二手房以后会更贵。

但对于刚需而言资金有限,首次置业以解决最基本的居住需求为根本目的。要注意的是在追求便宜的同时要判断项目下限,否则很容易入坑。

近期有个朋友告诉猛哥,他的老破小已经跌成翔,从2017年的最高点二万跌到现在的一万三四,仍然无人问津。

但前段时间,另一个朋友在中央悦城买了一套二手房,单价仍然高达3万。房价和2017年高点相比波动不大,而且小区出房量极低,出一套卖一套。

市场的分化,未来会更明显。一涨俱涨一跌俱跌的时代已经过去,未来只有好房子能跑赢大市。

什么才是好房子呢?

就是地段好、品质好、物业好的三好楼盘。

[叁]

很多购房者纠结于地段的选择。

除了二环内的地段优势被公认外,二环外常常让购房者感到无从下手。

其实,2-2.5环崛起是城市人口和配套外溢的必然趋势。石家庄二环内有着在全国排名靠前的人口密度,向二环外疏解已是板上钉钉。况且,二环内楼市供应总的趋势只能是日益紧张。

最近几年,医疗,教育,商业等配套资源不断向2-2.5环倾斜。得益于城市建设发展和界面更新,未来宜居程度并不差于二环内,比如东南片区。资源越聚集,价值就越高。

近三年,石家庄楼市每年都会杀出几匹“黑马”。比如2018年的花语原乡、万合名著万科新都会,2019年的融创城、万科正定文化村,等等。

今年上半年,也有像观唐名邸、龙湖九里晴川这样的项目横空出世;下半年,中国铁建·花语城在正定新区也是独一档的存在。所以,也不必过度放大同福城对于整个市场的影响。况且第二次开盘均价已经提高了500元,未来价差将逐步缩小。

近期还有网友问:年底买房是不是更容易捡漏呢?

实际上经过市场的反复波动,房企的促销已经趋于常态化。去年以来市场有一个明显变化,包括上市公司在内的很多房企不再集中于年中或年底促销冲量,而是根据自身需求、市场变化进行动态调整,没准啥时候就来一次大促。

如果你关注的项目近期促销力度加大,为啥要死守教条苦等年底呢?

房地产已经迎来大变局。城市分化,区域分化,产品分化,需求也在分化,找准适合你的“菜”。

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